راهنمای خرید آپارتمان در بانکوک برای اتباع خارجی

گزینه‌های موجود برای خرید آپارتمان در بانکوک

خرید واحد کاندومینیوم

یکی از ساده‌ترین و امن‌ترین روش‌های قانونی برای خرید آپارتمان در بانکوک توسط اتباع خارجی، خرید واحد کاندومینیوم طبق قانون کاندومینیوم مصوب سال ۲۵۲۲ هجری شمسی (۱۹۷۹ میلادی) است. طبق ماده ۱۹ مکرر این قانون، اتباع غیرتایلندی می‌توانند مالک واحدهای کاندومینیوم در ساختمان‌هایی باشند که نسبت مالکیت خارجی از ۴۹٪ مجموع مساحت کل واحدها بیشتر نباشد. مالکیت به نام خریدار خارجی در اداره ثبت زمین (Land Office) به‌صورت رسمی ثبت می‌شود و خریدار سند مالکیت مجزا (Chanote) برای واحد خود دریافت می‌کند که نشان‌دهنده‌ی مالکیت کامل و مستقل است.

برای رعایت مقررات قانونی هنگام خرید آپارتمان در بانکوک، وجه مورد استفاده برای خرید باید از خارج کشور و به ارز خارجی به حساب بانکی در تایلند منتقل شود. سپس یک بانک تجاری تایلندی برای هر انتقالی که بیش از ۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا (یا معادل آن) باشد، فرم “تراکنش ارزی خارجی” یا FETF (Foreign Exchange Transaction Form) صادر می‌کند. این سند برای ثبت مالکیت در اداره ثبت زمین الزامی است و در صورت فروش و انتقال پول به خارج نیز مورد نیاز خواهد بود.

همچنین، خریدار باید اطمینان حاصل کند که ساختمان به‌صورت رسمی به عنوان کاندومینیوم طبق قانون کاندومینیوم ثبت شده باشد، نه به‌عنوان ساختار تجاری یا آپارتمانی که تحت قوانین دیگری قرار می‌گیرند.

اجاره بلندمدت زمین

یکی دیگر از گزینه‌های خرید آپارتمان در بانکوک، اجاره بلندمدت زمین است که طبق قانون مدنی و بازرگانی تایلند، به‌ویژه مواد ۵۳۸ تا ۵۷۱، امکان‌پذیر است. این قوانین به اتباع خارجی اجازه می‌دهند که زمین را برای اهداف مسکونی تا حداکثر ۳۰ سال اجاره کنند. اگرچه ممکن است در قرارداد اجاره بندهایی برای تمدید ذکر شود، باید توجه داشت که طبق قانون تایلند، این بندها علیه اشخاص ثالث قابل اجرا نیستند، مگر اینکه تمدید اجاره به‌طور جداگانه در اداره ثبت زمین به ثبت برسد.

پس از ثبت اجاره زمین، مستأجر خارجی می‌تواند ساختمانی مسکونی بر روی آن احداث کرده و مالکیت کامل سازه را حفظ کند. این امر طبق ماده ۱۴۶ قانون اراضی مجاز است که جدایی مالکیت زمین از مالکیت ساختمان را به رسمیت می‌شناسد، مشروط بر اینکه ساخت و ساز توسط مستأجر و با هزینه شخصی او انجام شده باشد و به عنوان مالک رسمی سازه اعلام شده باشد.

در صورتی که مدت اجاره بیش از سه سال باشد، باید در اداره ثبت زمین ثبت شود. طبق ماده ۵۳۸ قانون مدنی و بازرگانی، هزینه ثبت معادل ۱.۱٪ از کل ارزش اجاره است. این ساختار اغلب توسط اتباع خارجی که تمایل به ساخت ویلا در تایلند دارند مورد استفاده قرار می‌گیرد، چراکه امکان استفاده قانونی و امن از زمین را برایشان فراهم می‌سازد.

مرحله اول) انجام بررسی‌های حقوقی (Due Diligence) پیش از خرید آپارتمان در بانکوک

پیش از خرید آپارتمان در بانکوک، امضای هرگونه قرارداد یا انتقال وجه، انجام بررسی‌های کامل حقوقی یا همان Due Diligence الزامی است. این مرحله برای اطمینان از این‌که ملک مورد نظر دارای هیچ‌گونه مشکل قانونی نباشد و فرآیند خرید مطابق با قوانین تایلند انجام شود، ضروری است.

• بررسی اول: مجوز کاندومینیوم
  ساختمان مورد نظر باید به‌طور رسمی طبق قانون کاندومینیوم تایلند به عنوان یک پروژه کاندومینیومی ثبت شده باشد. این ثبت‌نام باید با اسناد رسمی از اداره ثبت زمین (Land Department) تأیید شود. همچنین باید بررسی شود که سقف ۴۹ درصد سهم مالکیت خارجی در آن پروژه هنوز پر نشده باشد. اگر این سهم تکمیل شده باشد، شخص خارجی نمی‌تواند مالکیت واحد را به نام خود ثبت کند.
• بررسی دوم: سند مالکیت (Chanote)
  سند مالکیت رسمی یا همان Chanote (نوع Nor Sor 4 Jor) باید در اداره ثبت زمین بررسی شود تا مشخص شود فروشنده واقعاً مالک قانونی و انحصاری واحد است. این سند باید عاری از هرگونه رهن، حق استفاده، حق عبور، یا هرگونه اختلاف حقوقی باشد.
• بررسی سوم: وضعیت مالی و حقوقی هیئت مدیریت ساختمان (Condominium Juristic Person)
  در هنگام خرید آپارتمان در بانکوک، لازم است وضعیت مالی و قانونی هیئت مدیریت ساختمان نیز ارزیابی شود. این موارد شامل:
  • بررسی گزارش‌های سالیانه و رعایت تعهدات قانونی
  • وجود یا عدم وجود پرونده‌های حقوقی در جریان
  • میزان ذخایر مالی جهت نگهداری و تعمیرات ساختمان
  • بررسی سابقه اختلافات میان مالکان واحدها

  این اطلاعات می‌تواند بر ارزش بلندمدت ملک و راحتی در استفاده از آن تأثیرگذار باشد.

• بررسی چهارم: وضعیت مالیات و اجاره ملک
  وکیل باید اطمینان حاصل کند که فروشنده تمامی مالیات‌های مربوط به ملک را به‌روز پرداخت کرده باشد. اگر ملک در حال حاضر اجاره داده شده، باید قرارداد اجاره بررسی شود تا مشخص شود که قرارداد پس از انتقال مالکیت ادامه خواهد داشت یا خاتمه می‌یابد.

در مجموع، مرحله بررسی حقوقی پیش از خرید، یکی از مهم‌ترین مراحل در فرایند خرید آپارتمان در بانکوک برای اتباع خارجی است و از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری می‌کند.

مرحله دوم) امضای قرارداد رزرو برای خرید آپارتمان در بانکوک

پس از آنکه بررسی‌های حقوقی (Due Diligence) تأیید کرد که آپارتمان مورد نظر در بانکوک با قوانین مطابقت دارد، طرفین می‌توانند به مرحله امضای قرارداد رزرو وارد شوند. این قرارداد معمولاً باعث می‌شود که ملک برای مدت مشخصی – معمولاً بین ۳۰ تا ۶۰ روز – از بازار خارج شود. در ازای این امتیاز، خریدار باید مبلغی را به عنوان بیعانه پرداخت کند.

در قرارداد رزرو باید به‌صورت شفاف مدت زمان رزرو و مقدار بیعانه قید شده باشد. مهم‌تر از همه، این قرارداد باید دارای بندهای حمایتی برای خریدار باشد. از جمله این بندها می‌توان به شرط تعلیقی اشاره کرد؛ به این معنا که اگر شرایط قرارداد خرید و فروش نهایی (SPA) مورد رضایت خریدار نباشد یا مشکلات حقوقی جدیدی کشف شود، بیعانه باید قابل استرداد باشد. در صورتی‌که چنین بندهایی وجود نداشته باشد، بیعانه ممکن است طبق قانون تایلند غیرقابل استرداد تلقی شود.

مرحله سوم) تهیه و امضای قرارداد خرید و فروش (Sales and Purchase Agreement یا SPA)

قرارداد خرید و فروش (SPA) یک سند حقوقی قطعی و نهایی است که فرآیند خرید آپارتمان در بانکوک را تنظیم می‌کند. این قرارداد باید با دقت و تحت نظارت یک وکیل مجرب تهیه شود.

در این قرارداد باید به وضوح موارد زیر ذکر شود:

• قیمت توافق‌شده خرید
• زمان‌بندی پرداخت‌ها
• تاریخ انتقال مالکیت در اداره ثبت زمین (Land Office)

تعهدات فروشنده باید به‌طور کامل و دقیق در قرارداد درج شود. از جمله اینکه:

• ملک فاقد هرگونه بدهی، رهن یا دعوای حقوقی است
• اگر واحد موردنظر دارای مستأجر است، در قرارداد باید مشخص شود که آیا قرارداد اجاره پس از انتقال مالکیت ادامه خواهد یافت یا واحد به صورت تخلیه‌شده (vacant possession) تحویل داده می‌شود

همچنین در SPA باید وضعیت مالیات‌ها و هزینه‌های انتقال مالکیت مشخص شود؛ اینکه این هزینه‌ها بر عهده خریدار است یا فروشنده یا به‌صورت مشترک پرداخت خواهد شد.

در نهایت، قرارداد باید تأیید کند که خریدار واحد را طبق سهمیه مالکیت خارجی مجاز خریداری می‌کند و این معامله با قانون کاندومینیوم تایلند مطابقت دارد.

مرحله چهارم) تطابق با قوانین ارزی و انتقال وجه

برای خرید آپارتمان در بانکوک و مطابق با قانون کنترل ارز سال ۲۴۸۵ (B.E. 2485) و مقررات صادره توسط بانک تایلند، کلیه وجوهی که توسط یک تبعه خارجی برای خرید واحد کاندومینیوم استفاده می‌شود، باید از خارج از پادشاهی تایلند منشأ گرفته و به ارز خارجی منتقل شده باشد.

پس از تبدیل ارز به بات تایلند توسط یکی از بانک‌های تجاری تایلندی، مؤسسه مالی یک سند رسمی به نام فرم تراکنش ارزی (FETF) صادر خواهد کرد. این سند برای ثبت مالکیت به نام یک تبعه خارجی الزامی است. در این سند باید نام فرستنده، مبلغ به ارز خارجی و هدف از انتقال وجه قید شده باشد. در صورت نداشتن این سند، اداره ثبت زمین از ثبت انتقال مالکیت امتناع خواهد کرد.

مرحله پنجم) ثبت مالکیت در اداره ثبت زمین (Land Department)

پس از آنکه کلیه شرایط ذکر شده در قرارداد خرید و فروش (SPA) رعایت شده و پرداخت کامل انجام شد، طرفین باید برای ثبت رسمی انتقال مالکیت به اداره ثبت زمین مراجعه کنند. خریدار و فروشنده، یا نمایندگان قانونی آن‌ها با وکالت‌نامه معتبر، باید حضوری در این اداره حضور یابند تا فرآیند خرید آپارتمان در بانکوک نهایی شود.

خریدار باید اسناد زیر را ارائه دهد: قرارداد خرید و فروش (SPA)، فرم تراکنش ارزی (FETF)، کپی گذرنامه و ویزا، مدرک محل اقامت، و دیگر مدارک بسته به مشخصات خریدار. فروشنده نیز باید سند مالکیت اصلی (Chanote)، گواهی تسویه مالیاتی، و مدارک شناسایی را ارائه کند.
کارمند اداره ثبت، اسناد را بررسی کرده، از پاک بودن وضعیت سند اطمینان حاصل می‌کند و سپس سند مالکیت جدید (Chanote) را به نام خریدار صادر خواهد کرد.

در زمان ثبت، چندین مالیات و هزینه باید پرداخت شود. هزینه انتقال مالکیت معادل ۲٪ از ارزش رسمی ملک است. تمبر مالیاتی معادل ۰.۵٪ در صورتی اعمال می‌شود که فروشنده ملک را بیش از پنج سال نگه داشته باشد. مالیات خاص تجاری (SBT) به میزان ۳.۳٪ در صورتی محاسبه می‌شود که فروشنده ملک را کمتر از پنج سال نگه داشته باشد یا از آن برای فعالیت تجاری استفاده کرده باشد. در نهایت، مالیات بر درآمد کسر شده در مبدأ (Withholding Tax) بر اساس ارزش ارزیابی‌شده ملک و پروفایل مالیاتی فروشنده محاسبه می‌شود.

مراحل اضافی: دفترچه زرد خانه و کارت شناسایی صورتی

پس از خرید یک آپارتمان در بانکوک، تبعه خارجی می‌تواند به دفتر ناحیه محلی مراجعه کرده و برای دریافت دفترچه زرد خانه (Tabien Baan) درخواست دهد. این مدرک به عنوان اثبات اقامت در تایلند محسوب می‌شود. دریافت آن الزامی نیست، اما برای بسیاری از امور اداری می‌تواند بسیار مفید باشد.

دارندگان دفترچه زرد همچنین می‌توانند برای دریافت کارت شناسایی صورتی (Pink Thai ID Card) نیز اقدام کنند، حتی اگر تبعه خارجی باشند. کارت شناسایی صورتی یک کارت شناسایی صادرشده توسط دولت تایلند برای ساکنین بلندمدت خارجی در تایلند است که می‌تواند مزایایی مانند دسترسی به تعرفه‌های داخلی در پارک‌های ملی تایلند را فراهم کند.

نتیجه‌گیری

خرید یک آپارتمان در بانکوک برای اتباع خارجی از نظر قانونی ممکن است، اما مستلزم رعایت دقیق مجموعه‌ای از مراحل قانونی، نظارتی و مالی است. این خرید باید در چارچوب قانون کاندومینیوم (Condominium Act) انجام گیرد و در محدودیت سهمیه خارجی ۴۹٪ باقی بماند. در صورتی که این امکان وجود نداشته باشد، اجاره بلندمدت می‌تواند جایگزین قانونی مناسبی باشد.

بررسی دقیق حقوقی باید برای تأیید مجوز کاندومینیوم، مالکیت، بدهی‌های حقوقی، وضعیت سهمیه و تطابق مالیاتی انجام شود. اسناد قراردادی مانند قرارداد رزرو (reservation agreement) و قرارداد خرید و فروش (SPA) باید شامل بندهایی برای حمایت از خریدار باشند. وجوه باید از خارج از کشور طبق مقررات کنترل ارز انتقال یابند و از طریق فرم تراکنش ارزی (FETF) به‌درستی مستند شوند.

انتقال مالکیت باید در اداره ثبت زمین ثبت شود و تنها پس از این ثبت، انتقال قانونی و مؤثر خواهد بود. مالیات‌ها باید پرداخت شوند و مراحل بعد از خرید مانند دریافت دفترچه زرد و کارت صورتی می‌توانند برای بهبود روند خرید آپارتمان در بانکوک انجام شوند.