سرمایه‌گذاری ملکی در تایلند برای خارجی‌ها

بله. خرید آپارتمان (کاندومینیوم) ساده‌ترین و امن‌ترین گزینه قانونی برای خارجی‌ها جهت سرمایه‌گذاری ملکی در تایلند به شمار می‌رود.

چارچوب قانونی مالکیت آپارتمان برای خارجی‌ها در تایلند

طبق قانون کاندومینیوم مصوب سال ۲۵۲۲  (۱۹۷۹ میلادی)، خارجی‌ها اجازه دارند حداکثر ۴۹ درصد از مجموع مساحت قابل فروش تمام واحدهای یک پروژه آپارتمانی را در مالکیت خود داشته باشند. برای این منظور، خریدار موظف است مبلغ خرید را به‌صورت ارز خارجی به تایلند منتقل کند. بانک دریافت‌کننده در تایلند نیز باید برای مبالغی بیش از ۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا، مدرکی با عنوان «فرم تراکنش ارز خارجی» (Foreign Exchange Transaction Form – FETF) صادر کند. این سند از سوی اداره ثبت اراضی تایلند برای ثبت مالکیت ملک به نام شخص خارجی الزامی است.

مزایای خرید آپارتمان به‌عنوان سرمایه‌گذاری ملکی در تایلند برای خارجی‌ها

آپارتمان‌ها مزایای زیادی دارند؛ اغلب در مناطق مرکزی و محبوب واقع شده‌اند، فروش مجدد آن‌ها آسان‌تر است و معمولاً دارای امکانات مشترک و مدیریت حرفه‌ای ساختمان هستند. به همین دلایل، آپارتمان‌ها همچنان گزینه‌ محبوبی برای سرمایه‌گذاری ملکی خارجی‌ها در تایلند محسوب می‌شوند.

آیا اتباع خارجی می‌توانند در تایلند زمین یا ویلا به عنوان سرمایه‌گذاری ملکی خریداری کنند؟

اتباع خارجی نمی‌توانند مالک زمین در تایلند باشند و در نتیجه، در صورتی که ویلا روی زمین با مالکیت کامل (Freehold) ساخته شده باشد، امکان تملک آن را ندارند. رایج‌ترین ساختار قانونی برای این نوع سرمایه‌گذاری، اجاره بلندمدت زمین همراه با مالکیت ساختمان ساخته‌شده بر روی آن (ویلا) است.

براساس «قانون مدنی و بازرگانی تایلند»، اجاره املاک غیرمنقول می‌تواند تا سقف ۳۰ سال منعقد شود و یک‌بار دیگر نیز تا ۳۰ سال قابل تمدید است. این ساختار برای داشتن اعتبار قانونی باید در «اداره ثبت املاک» (Land Department) ثبت شود.

برای ایجاد حفاظت قانونی بیشتر، سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند درخواست حق «سوپرفیسیس» (Superficies) کنند؛ این حق به آنان اجازه می‌دهد تا مالک ساختمان ساخته‌شده روی زمین اجاره‌ای باشند. این حق نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شود و می‌تواند مستقل از قرارداد اجاره وجود داشته باشد.

استفاده از ساختارهای شرکتی برای خرید زمین—مانند تشکیل شرکت تایلندی با مالکیت اکثریت سهام توسط شهروندان تایلندی—توصیه نمی‌شود، مگر آن‌که این ساختار دارای فعالیت تجاری واقعی و رعایت کامل مقررات قانونی باشد. استفاده نادرست از سهام‌داران اسمی (Nominee Shareholders) تایلندی، بر اساس ماده ۳۶ قانون کسب‌وکار خارجی سال ۲۵۴۲ (۱۹۹۹ میلادی)، غیرقانونی است.

آیا لیز هولد (Leasehold) ساختاری امن برای سرمایه‌گذاری خارجی‌ها در بازار املاک تایلند است؟

لیز هولد به‌عنوان یکی از روش‌های قانونی و نسبتاً امن برای سرمایه‌گذاران خارجی جهت دستیابی به حقوق بهره‌برداری بلندمدت از املاک غیرمنقول در تایلند شناخته می‌شود، به شرطی که این ساختار به‌درستی طراحی و به‌صورت رسمی ثبت شده باشد. بر اساس ماده ۵۳۸ از قانون مدنی و بازرگانی تایلند، هر قراردادی که مدت آن بیش از سه سال باشد، باید به‌صورت مکتوب تنظیم شده و در اداره زمین (Land Office) ثبت شود تا از نظر قانونی قابلیت اجرا داشته باشد.

مدت زمان متداول لیز برای سرمایه‌گذاران خارجی معمولاً ۳۰ سال است و در قرارداد می‌توان امکان تمدید برای ۳۰ سال دیگر را پیش‌بینی کرد. با این حال، باید توجه داشت که بندهای مربوط به تمدید، به‌طور خودکار از منظر قانونی در تایلند قابل اجرا نیستند و باید با دقت و توسط متخصص حقوقی تنظیم شوند.

قرارداد اجاره باید به‌صورت شفاف شامل مواردی چون مدت زمان اجاره، تعهدات مالی مستأجر، نوع استفاده مجاز از ملک، حق تمدید، حق انتقال به وراث و شرایط فسخ قرارداد باشد. تنظیم چنین قراردادی باید با توجه به اهداف سرمایه‌گذار خارجی صورت گیرد و حتماً توسط وکیل آشنا با قوانین تایلند بررسی شود تا منافع مستأجر به‌خوبی حفظ شود.

برای تقویت ساختار لیز هولد، سرمایه‌گذاران خارجی می‌توانند از برخی حقوق واقعی دیگر در چارچوب قانون مدنی و بازرگانی تایلند بهره‌مند شوند. به‌عنوان مثال، بر اساس ماده ۱۴۱۰، امکان ثبت حق ساخت (Superficies) وجود دارد که به مستأجر خارجی این اجازه را می‌دهد که به‌طور قانونی مالک سازه یا بنای احداث‌شده روی زمین اجاره‌ای باشد. همچنین، ابزار حقوقی دیگری به نام “یوسوفرکت” (Usufruct) وجود دارد که در ماده ۱۴۱۷ تعریف شده و حق استفاده و بهره‌برداری از ملک را برای تمام عمر دارنده آن فراهم می‌کند. اگرچه این حقوق معادل مالکیت نیستند، اما حفاظت قانونی قابل توجهی فراهم می‌کنند و می‌توانند متناسب با استراتژی‌های مختلف سرمایه‌گذاری تنظیم شوند.

حقوق لیز هولد که به‌درستی طراحی شده و در صورت لزوم با حقوقی مانند سوپرفیسیس یا یوسوفرکت تقویت شده باشند، یک چارچوب قانونی محکم برای سکونت، استفاده و حتی انتقال منافع در ملک را برای خارجی‌ها فراهم می‌کنند، مشروط بر آنکه تمام مراحل قانونی ثبت در اداره زمین رعایت شود.

با اینکه ساختار لیز هولد مالکیت رسمی بر ملک را به سرمایه‌گذار خارجی اعطا نمی‌کند، اما همچنان یکی از قابل اعتمادترین و پذیرفته‌شده‌ترین مسیرهای قانونی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک تایلند توسط خارجی‌ها به‌شمار می‌رود.

در مورد مالیات برای سرمایه‌گذاران خارجی در املاک چه باید دانست؟

معاملات ملکی در تایلند شامل انواع مالیات‌ها و هزینه‌های رسمی است که سرمایه‌گذاران خارجی باید به آن توجه داشته باشند. در هنگام خرید ملک، هزینه‌ای تحت عنوان «هزینه انتقال» به میزان ۲ درصد از ارزش ارزیابی رسمی ملک دریافت می‌شود. این هزینه معمولاً به‌طور مساوی میان خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، مگر آنکه توافق دیگری میان طرفین صورت گرفته باشد.

در صورت فروش مجدد ملک، مالیات بر درآمد کسرشونده اعمال می‌شود؛ این مالیات برای اشخاص حقیقی بر اساس درصدی از درآمد اعلام‌شده و برای شرکت‌ها بر اساس سود ارزیابی‌شده محاسبه می‌شود. همچنین در صورتی که ملک ظرف پنج سال پس از خرید به فروش برسد، مالیات خاص تجاری (SBT) به میزان ۳.۳ درصد بر آن اعمال می‌گردد. البته اگر ملک به عنوان محل سکونت اصلی نگهداری شده باشد و مدت زمان نگهداری از آن از حد مقرر بیشتر باشد، از این مالیات معاف است. در صورتی که SBT قابل اعمال نباشد، به‌جای آن، حق‌تمبر به میزان ۰.۵ درصد دریافت می‌شود.

مالکان خارجی املاک همچنین موظف به پرداخت مالیات سالانه هستند. طبق قانون مالیات زمین و ساختمان مصوب سال ۲۰۱۹ (ب.ا. ۲۵۶۲)، مالکان باید بر اساس نوع ملک و کاربری آن (مسکونی، تجاری یا بلااستفاده) مالیات پرداخت کنند. نرخ‌های مالیاتی متفاوت است و در برخی موارد، به‌ویژه در مورد املاک کم‌ارزش یا محل سکونت شخصی، معافیت‌هایی نیز در نظر گرفته شده است.

چنانچه ملک اجاره داده شود و درآمد اجاره ایجاد شود، سرمایه‌گذار باید این درآمد را به‌طور سالانه بر اساس «قانون درآمد تایلند» اعلام کرده و مالیات بر درآمد شخصی را به‌صورت پلکانی، یا در صورت سرمایه‌گذاری از طریق شرکت، مالیات بر درآمد شرکت‌ها را پرداخت نماید. امکان کسر هزینه‌ها و استهلاک وجود دارد، اما این موارد باید با اسناد و مدارک معتبر و ثبت مالیاتی مناسب اثبات شوند.

برای اطمینان از تطابق با قوانین و بهره‌گیری بهینه از ساختار مالیاتی، توصیه می‌شود برنامه‌ریزی مالیاتی با مشاوره یک وکیل یا مشاور مالیاتی آشنا به مقررات تایلند و کشور محل اقامت سرمایه‌گذار انجام شود.

نقش بررسی‌های حقوقی (Due Diligence) چیست؟

بررسی‌های حقوقی و فنی یکی از ارکان اساسی در سرمایه‌گذاری ملکی در تایلند برای افراد خارجی به شمار می‌رود. این فرآیند نوعی تحقیق و بررسی قانونی و واقعی است که پیش از امضای قرارداد فروش یا ثبت قرارداد اجاره انجام می‌شود و هدف آن، اطمینان از مشروعیت، شفافیت و ارزیابی ریسک‌های مرتبط با ملک مورد نظر است.

فرآیند بررسی‌های حقوقی با ارزیابی سند مالکیت زمین آغاز می‌شود. سندهایی مانند Chanote، Nor Sor 3 Gor و Nor Sor 3 باید به دقت بررسی شوند تا مشخص شود آیا زمین به‌درستی ثبت شده و قابلیت انتقال یا اجاره را دارد یا خیر. تنها سند Chanote حق مالکیت کامل و بدون نقص را به دارنده آن اعطا می‌کند، در حالی که سایر انواع سند ممکن است محدودیت‌هایی در زمینه ساخت‌وساز، قابلیت انتقال یا ثبت حقوق تبعی داشته باشند.

بررسی نبود بدهی‌ها و تعهدات ثبت‌شده بر روی ملک، نظیر رهن، حق انتفاع (Usufruct)، حقوق سطحی (Superficies)، حق عبور (Servitude) یا دعاوی حقوقی در جریان نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. چنین مواردی می‌توانند به‌شدت بر امکان بهره‌برداری یا فروش ملک توسط سرمایه‌گذار تأثیرگذار باشند. در این مرحله، باید اطمینان حاصل شود که فروشنده دارای اهلیت قانونی و حق مالکیت بر ملک است و معامله از سوی اشخاص مجاز انجام می‌شود، به‌ویژه در مواردی که فروشنده یک شرکت حقوقی است.

در ادامه، بررسی‌های حقوقی شامل ارزیابی قوانین مربوط به کاربری زمین، محدودیت‌های زیست‌محیطی و مجوزهای ساخت نیز می‌شود. این بخش از بررسی‌ها تضمین می‌کند که ملک با هدف مورد نظر خریدار مطابقت دارد و با قوانین کنترل ساخت‌وساز تایلند (مصوب ۲۵۲۲ هجری شمسی / ۱۹۷۹ میلادی) و سایر مقررات محلی هماهنگ است. اگر ساختمانی از پیش روی زمین ساخته شده باشد، رعایت مجوزهای ساخت و ارزیابی‌های زیست‌محیطی باید مورد بررسی قرار گیرد.

علاوه بر این، وکلای متخصص ممکن است سوابق مالکیت زمین، هرگونه دعوای حقوقی گذشته یا جاری، و سوابق مالیاتی یا بدهی‌های معوق مرتبط با ملک را نیز بررسی کنند. در صورتی که قرارداد اجاره در میان باشد، شرایط فعلی قرارداد و وضعیت ثبت آن باید به‌دقت بررسی شود، چراکه طبق ماده ۵۳۸ قانون مدنی و تجاری تایلند، تنها اجاره‌نامه‌هایی که در اداره ثبت املاک به‌طور رسمی ثبت شده باشند، برای مدت بیش از سه سال قابل استناد و الزام‌آور هستند.

به‌طور خلاصه، بررسی‌های حقوقی صرفاً یک تشریفات نیستند، بلکه سازوکاری حمایتی هستند که تضمین می‌کنند ملک از نظر قانونی ایمن، از نظر ساخت‌وساز مطابق ضوابط و از نظر حقوقی فاقد دعوی یا محدودیت‌هایی است که ممکن است سرمایه‌گذاری را به خطر بیندازد. انجام این مرحله حیاتی است و باید همواره توسط وکیل متخصص پیش از هرگونه معامله ملکی در تایلند برای افراد خارجی صورت گیرد.

نتیجه‌گیری

سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات در تایلند برای اتباع خارجی از نظر قانونی امکان‌پذیر است، مشروط بر آنکه سرمایه‌گذار به‌صورت کامل و دقیق از قوانین مربوطه پیروی کرده و از ساختارهایی استفاده کند که تحت قوانین تایلند به رسمیت شناخته شده و مورد حمایت قرار گرفته باشند.

قانون مالکیت اراضی مصوب سال ۲۴۹۷  (۱۹۵۴ میلادی) همچنان به‌عنوان متن پایه برای مالکیت زمین در تایلند محسوب می‌شود. ماده ۸۶ این قانون به‌صراحت اعلام می‌کند که اتباع خارجی حق مالکیت زمین را ندارند، مگر در شرایط خاص که آن هم به‌ندرت در عمل پذیرفته می‌شود. بنابراین، لازم است راهکارهای جایگزین در چارچوب قوانین مورد بررسی قرار گیرند.

قانون آپارتمان‌سازی مصوب سال ۲۵۲۲  (۱۹۷۹ میلادی) مسیر مشخص و قابل اطمینانی برای مالکیت خارجی در حوزه املاک ارائه می‌دهد. بند ۱۹ مکرر این قانون به اتباع خارجی اجازه می‌دهد که تا سقف ۴۹ درصد از مساحت کل واحدهای یک پروژه آپارتمانی را در اختیار داشته باشند، به‌شرط آن‌که سرمایه مورد استفاده از خارج کشور و به ارز خارجی منتقل شده و توسط فرم مبادله ارزی (FETF) که تحت مقررات بانک مرکزی تایلند صادر می‌شود، تأیید گردد.

برای آن‌که این نوع سرمایه‌گذاری‌ها معتبر، قابل اجرا و قابل انتقال باشند، سرمایه‌گذاران باید با وکلای مجرب و آشنا به قوانین محلی همکاری کنند تا بررسی سوابق مالکیت زمین، تهیه قراردادهای امن و انجام مراحل ثبت در اداره اراضی به‌درستی انجام گیرد.

با راهنمایی حقوقی مناسب و رعایت اصول بررسی‌های لازم، سرمایه‌گذاری ملکی در تایلند می‌تواند برای اتباع خارجی فرصتی ایمن، بلندمدت و در بازاری باثبات و جذاب باشد.