نرخ اشغال در بازار دفاتر بانکوک برای نخستین بار از سال ۲۰۰۴ به زیر ۸۰ درصد سقوط کرد؛ موضوعی که به دلیل ورود گسترده عرضه جدید دفاتر «گرید A» رخ داده و موجب شده مستأجران از برج‌های قدیمی‌تر خارج شوند. این شرایط مالکان را مجبور به کاهش اجاره‌بها، بازسازی یا تغییر کاربری کرده است. این گزارش را شرکت مشاوره املاک CBRE Thailand منتشر کرده است.
چوتیکا تونگسیرسورپ، رئیس بخش مشاوره و تحقیقات CBRE تایلند، گفت نرخ کلی اشغال در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵ به ۷۹٫۳ درصد کاهش یافت که نخستین افت زیر ۸۰ درصد از سال ۲۰۰۴ محسوب می‌شود.
او توضیح داد:
«برخلاف سال ۲۰۰۴ که تقاضا از ۷۸٫۹ درصد در ۲۰۰۳ به ۸۲٫۹ درصد رسید و روند مثبتی ایجاد کرد که در سال‌های ۲۰۰۵-۲۰۰۶ نرخ اشغال را به بیش از ۸۵ درصد رساند، افت امسال ناشی از رقابت شدید در پی تکمیل پروژه‌های جدید بوده است.»
در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۵، عرضه جدید ۱۴۵٬۸۱۴ متر مربع افزایش یافت که شامل برج شماره ۵ پروژه One Bangkok (۱۰۰٬۵۳۴ متر مربع) و دفاتر Central Park (۶۰٬۰۰۰ متر مربع) بود. همچنین ۱۲٬۰۰۰ متر مربع دیگر از بازسازی ساختمان UOB Sathorn اضافه شد.
چوتیکا گفت:
«این برج‌های جدید گرید A+ استانداردهای بین‌المللی را تعیین کرده‌اند و با ارائه دسترسی مستقیم به حمل‌ونقل، بخش‌های تجاری بزرگ و ویژگی‌های پایدار، جذابیت بالایی برای شرکت‌های چندملیتی دارند. این ساختمان‌ها مانند آهن‌ربا، مستأجران را جذب می‌کنند.»
خالص جذب همچنان مثبت بود و به ۳۶٬۸۲۵ متر مربع رسید که عمدتاً ناشی از نقل مکان به ساختمان‌های گرید A خارج از منطقه تجاری مرکزی (CBD) بود؛ به‌ویژه در شمال بانکوک. شرکت‌های بیمه، هلدینگ‌ها و گروه‌های لجستیکی فعال‌ترین بخش‌ها بودند.
در مقابل، ساختمان‌های قدیمی‌تر گرید B در هر دو منطقه مرکزی و غیرمرکزی با کاهش خالص جذب مواجه شدند، زیرا مستأجران یا فضای خود را کوچک کردند یا به پروژه‌های جدیدتر منتقل شدند.
سه ساختمان اداری با مجموع ۲۶٬۷۲۰ متر مربع به‌طور کامل از بازار خارج شدند و به هتل تبدیل یا در انتظار تغییر کاربری جدید قرار گرفتند.
چوتیکا گفت:
«مالکان دارایی‌های قدیمی با انتخاب‌های سختی روبه‌رو هستند: ادامه سرمایه‌گذاری، تغییر کاربری یا حتی تخریب و بازسازی. هر مورد نیازمند استراتژی خاص خود است.»
بسیاری از مالکان با تخفیف اجاره، قراردادهای منعطف و بازسازی سعی در حفظ مستأجران دارند، اما به گفته CBRE، این تنها بخشی از راه‌حل است. اجاره‌های جذاب به‌تنهایی کافی نیست، زیرا مستأجران به‌دنبال ویژگی‌های مدرن‌تر همچون پایداری، سلامت محیط کاری و آمادگی دیجیتال هستند که تنها ساختمان‌های جدید می‌توانند فراهم کنند.
انتظار می‌رود جذب خالص در سال ۲۰۲۵ نسبت به سال قبل ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یابد، اما این رشد عمدتاً به پروژه‌های گرید A و A+ محدود خواهد بود.
تاتایاکورن بنجاپاتاراست، معاون ارشد و مدیر بخش دفاتر پروژه One Bangkok گفت انعطاف‌پذیری به یک عامل کلیدی در بازار رقابتی دفاتر بانکوک تبدیل شده است، جایی که عرضه جدید همچنان رو به افزایش است.
او افزود:
«برخی شرکت‌ها تمایل دارند از ساختمان‌های قدیمی به جدید نقل مکان کنند، اما نسبت به هزینه‌ها محتاط‌اند. ارائه هزینه‌های کل کمتر، مانند مبلمان اجاره‌ای به‌جای خرید، می‌تواند روند تصمیم‌گیری آن‌ها را تسریع کند.»
در حال حاضر دو برج از پنج برج برنامه‌ریزی‌شده One Bangkok تکمیل شده‌اند که هرکدام حدود ۱۰۰٬۰۰۰ متر مربع فضای قابل اجاره با نرخ تقریبی ۱۵۰۰ بات به ازای هر متر مربع ارائه می‌دهند. برج ۴ به نرخ اشغال ۸۵ درصد رسیده و برج ۳ نیز ۶۰ درصد اشغال دارد و هدف رسیدن به ۷۰ درصد تا پایان ماه است. برج ۵ قرار است سال آینده آماده شود و تاکنون ۵۰ درصد قراردادهای پیش‌اجاره آن امضا شده است.
