دولت تایلند با سرعت در حال اصلاح قانون «حقوق دارایی‌های اجاره‌ای» است تا مدت اجاره املاک را از ۳۰ سال به ۹۹ سال افزایش دهد.
این اقدام با هدف ایجاد رونق اقتصادی، جذب سرمایه‌گذاری جدید، و ترغیب افراد ثروتمند و متخصصان خارجی برای اقامت طولانی‌مدت در تایلند انجام می‌شود.
این طرح در حال حاضر در مرحله مشورت عمومی قرار دارد و پس از آن برای بررسی به کابینه ارائه خواهد شد. دولت به رهبری حزب پوتای (Pheu Thai) از زمان نخست‌وزیری پیشین، سرتا تاویسین، این اصلاح را بررسی کرده است.
تحت دولت فعلی به رهبری پاتونگتارن شیناواترا، این لایحه شتاب بیشتری گرفته است، به‌ویژه پس از تغییرات اخیر در کابینه که وزارت کشور را در اختیار حزب پائو تای قرار داد.
هسته اصلی این لایحه پیشنهادی، افزایش حداکثر مدت اجاره دارایی‌ها از ۳۰ به ۹۹ سال است. این افزایش مدت با هدف جذب سرمایه‌گذاران خارجی و تحریک اقتصاد انجام می‌شود.
وزارت کشور مسئول پیشبرد این لایحه است و وزارت دارایی نیز پیامدهای کلان اقتصادی آن را بررسی می‌کند.
انتظار می‌رود تصویب لایحه تا سال ۲۰۲۵ نهایی شود
ماناپورن چارون‌سیری، معاون وزیر حمل‌ونقل و مشاور دولت، اعلام کرد دولت امیدوار است این لایحه تا سال ۲۰۲۵ توسط مجلس نمایندگان تصویب و به قانون تبدیل شود.
چوساک سیری‌نیل، وزیر دفتر نخست‌وزیر و کارشناس حقوقی دولت نیز تأیید کرد که این لایحه هنوز رسماً به جلسه کابینه ارائه نشده، اما در فهرست اولویت‌های دولت برای تصویب فوری قرار دارد.
منابع داخل ساختمان دولت اظهار داشتند که دولت خواهان بررسی سریع لایحه اصلاحی قانون “حقوق مالکیت اجاره‌ای” مصوب سال ۲۰۱۹ است.
هدف آن است که این لایحه هرچه زودتر به مجلس ارائه شود و انتظار می‌رود فرایند تصویب نهایی آن ظرف سه تا چهار ماه پس از بررسی پارلمان انجام شود.
فرایند پیشنهادی تصویب لایحه به شرح زیر است:
- ارسال به رئیس مجلس: ظرف ۱۴ روز
- قرائت اول در مجلس: ۱ تا ۳ روز
- بررسی کمیسیون ویژه: ۳۰ تا ۶۰ روز
- قرائت دوم (ماده به ماده): ۱ روز
- قرائت سوم و رأی‌گیری نهایی: ۱ روز
- بررسی در مجلس سنا: حداکثر ۶۰ روز
- ارسال برای تصویب سلطنتی توسط نخست‌وزیر: ظرف ۲۰ روز
- انتشار در روزنامه رسمی: ظرف ۳۰ روز
زمینه‌سازی برای پروژه‌های بزرگ سرمایه‌گذاری
نخست‌وزیر پیشین، تاکسین شیناواترا، پیش‌تر بر ضرورت آزادسازی قوانین برای تسهیل سرمایه‌گذاری جدید و ایجاد اکوسیستم اقتصادی تازه تأکید کرده بود.
او در سخنرانی اخیر خود با عنوان «گشودن آینده تایلند: مواجهه با بحران جهانی و تحول اقتصاد تایلند» از لایحه اجاره ۹۹ ساله حمایت ویژه‌ای به عمل آورد.
این اقدام با هدف تشویق سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی طراحی شده است، به‌ویژه با توجه به محدودیت‌های بودجه‌ای بخش دولتی. چندین پروژه سیاست‌گذاری دولت می‌توانند از این طرح بهره‌مند شوند، از جمله پروژه‌های احیای زمین برای مقابله با سیل.
در چنین طرح‌هایی، نهادهای خصوصی سرمایه‌گذاری می‌کنند و دولت حق بهره‌برداری بلندمدت از زمین را اعطا می‌نماید که می‌تواند منجر به افزودن صدها هزار رای زمین شود. این شامل استفاده از زمین‌های دولتی برای پروژه‌هایی نظیر نیروگاه‌های خورشیدی در اراضی اصلاحات کشاورزی (سور پور کور) نیز می‌شود.
به‌عنوان نمونه، استفاده از ۱۴۰٬۰۰۰ رای (حدود ۵۵٬۳۵۱٫۶ هکتار) زمین می‌تواند ۴۰٬۰۰۰ مگاوات برق با امکان ذخیره‌سازی ۲۴ ساعته تولید کند و یک پروژه انرژی سبز شکل بگیرد.
در صورت اجرای این طرح در شمال‌شرقی کشور و اتصال آن از طریق خطوط انتقال برق به مراکز اقتصادی مانند بانکوک، هزینه برق می‌تواند به حدود ۳ بات به ازای هر واحد برسد. این موضوع می‌تواند سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی نظیر مراکز داده را تقویت کند.
مزایای تمدید اجاره ۹۹ ساله
اصل کلیدی قانون دارایی‌های اجاره‌ای این نیست که دارایی‌های ملی به فروش گذاشته شوند. برعکس، این قانون سازوکارهایی برای جلوگیری از فروش کنترل‌نشده دارایی‌های ملی فراهم کرده است؛ پدیده‌ای که در گذشته مشاهده شده بود.
هدف این لایحه جلوگیری از انتقال مالکیت زمین به خارجی‌ها از طریق ساختارهای نمایشی یا طرح‌های مختلف تشویق سرمایه‌گذاری است.
در این طرح تصریح شده است که هرگونه دارایی وارد شده به این برنامه، پس از پایان مدت حداکثر ۹۹ ساله قرارداد، به دولت بازمی‌گردد و بخشی از دارایی ملی شده و منافع آتی برای کشور ایجاد می‌کند.
مزایای اقتصادی مورد انتظار از قانون اجاره دارایی‌ها
- جذب سرمایه‌گذاری: این قانون مشوق سرمایه‌گذاری‌های کلان خارجی در بازار املاک خواهد بود، از جمله ساخت ساختمان‌ها، زیرساخت‌ها، پروژه‌های مسکونی و هتل‌های لوکس. چنین سرمایه‌گذاری‌هایی سرمایه را به اقتصاد تایلند تزریق کرده و مانع از خروج ثروت به خارج از کشور می‌شود. افزون بر این، این قانون از سیاست‌های بلندمدت بازسازی اقتصادی کشور مانند پروژه مجتمع تفریحی، ابتکار پل زمینی (Land Bridge)، طرح مسکن برای شهروندان تایلندی، و تأسیس قطب مالی حمایت خواهد کرد.
- مبارزه با روش‌های غیرقانونی: این قانون انگیزه استفاده از نمایندگان صوری برای کسب دارایی را کاهش داده و به شفافیت کمک می‌کند. همچنین اختلافات در مالکیت دارایی توسط خارجی‌ها را تحت قوانین مختلف از جمله قانون راهروی اقتصادی شرقی (EEC)، قانون تشویق سرمایه‌گذاری (BOI) و قانون سازمان شهرک‌های صنعتی تایلند کاهش می‌دهد. علاوه بر این، اجرای این قانون انتظار می‌رود که فعالیت‌های غیرقانونی را که از طریق نمایندگان صوری و غیرقابل پیگیری انجام می‌شود، مهار کند.
- حمایت از تایلند به‌عنوان قطب جهانی استعداد: این قانون به دنبال جذب متخصصان ماهر از سراسر جهان برای اقامت در تایلند است تا آن‌ها را در بازار کار ادغام کرده و به رشد اقتصادی کشور کمک کند. دسترسی به حق بهره‌برداری بلندمدت از املاک می‌تواند تضمینی مهم برای اقامت این افراد باشد و آن‌ها را به مشارکت فعال در توسعه پایدار اقتصادی تایلند ترغیب کند.
نخست‌وزیر پیشین، سرتا تاویسین، در گفت‌وگو با کرونگ‌تِپ توراکیج اعلام کرد که جوهره‌ی اصلاحیه قانون دارایی‌های اجاره‌ای، تمدید مدت اجاره املاک از ۳۰ سال به ۹۹ سال است؛ امری که در بسیاری از کشورها رایج است، به‌طوری که در بریتانیا حتی اجاره‌هایی با مدت ۹۹۹ سال نیز پشتیبانی می‌شود.
از منظر حقوقی، برای اینکه یک شرکت یا کسب‌وکار بتواند دارایی‌هایی همچون املاک مسکونی، ساختمان‌های اداری یا مراکز خرید را به نهادهای خارجی واگذار کند، ابتدا باید این دارایی‌ها به اداره خزانه‌داری منتقل شوند.
سپس این دارایی‌ها وارد برنامه اجاره ۹۹ ساله می‌شوند و پس از پایان دوره ۹۹ ساله، مالکیت آن‌ها به دولت بازمی‌گردد.
سرتا با تأکید گفت:
«بنابراین، ادعای فروش کشور کاملاً نادرست است.»
و افزود:
«اگر دارایی‌ها به اداره خزانه‌داری منتقل نشوند، مشمول شرایط جدید نخواهند شد و همچنان تحت مقررات اجاره ۳۰ ساله باقی می‌مانند.»
او ادامه داد:
«این قانون برای رد ادعاهای فروش کشور طراحی شده است. اگر جزئیات آن را به‌دقت بررسی کنیم، مشخص می‌شود این اتهامات بی‌اساس‌اند؛ چرا که اجاره‌گیرنده اگرچه حقوق بلندمدت دارد، اما مالک مستقیم نمی‌شود. افزون بر آن، پس از گذشت ۹۹ سال، تمام دارایی‌هایی که وارد این برنامه شده‌اند، به مالکیت دولت درخواهند آمد.»
این برنامه تنها شامل املاک نیست، بلکه ساختمان‌های تجاری، دفاتر اداری و سایر دارایی‌ها را نیز در بر می‌گیرد؛ چه برای سرمایه‌گذاران بزرگ و چه برای کوچک.
این قانون به گشایش در بخش‌های مختلف کمک می‌کند، از جمله در راستای پروژه «مسکن برای تایلندی‌ها»، سیاست ایجاد قطب مالی، و تلاش‌ها برای جذب افراد متخصص و ماهر به تایلند.
فراتر از بخش املاک، کسب‌وکارهای متعدد دیگری نیز می‌توانند از این قانون بهره‌مند شوند. به‌عنوان مثال، اگر مالکان اصلی یک مدرسه بین‌المللی دیگر علاقه‌ای به ادامه مدیریت آن نداشته باشند، می‌توانند آن را به سرمایه‌گذاران خارجی واگذار کنند و با استفاده از قانون اجاره ۹۹ ساله، حق بهره‌برداری و مدیریت بلندمدت اعطا کنند.
سرتا در پایان گفت:
«مدت اجاره ۳۰ ساله قبلی برای بسیاری از سرمایه‌گذاران کوتاه بود. تمدید آن به ۹۹ سال، در کنار یک چارچوب حقوقی شفاف، اعتماد زیادی برای کسانی که می‌خواهند در تایلند سرمایه‌گذاری یا اقامت کنند ایجاد خواهد کرد.»
زمین‌های کشاورزی مستثنی هستند
فرآیند قانونی شامل دوره‌ای دو هفته‌ای برای مشاوره عمومی خواهد بود و پس از آن، لایحه برای تصویب به هیئت دولت ارائه می‌شود تا سپس به مجلس نمایندگان ارسال گردد.
در گذشته، این قانون به دلیل مسائل سیاسی متوقف شده بود، نه به‌خاطر سایر عوامل.
این قانون صرفاً برای سود شرکت‌های خارجی طراحی نشده است؛ بلکه شهروندان تایلندی نیز می‌توانند از آن بهره‌مند شوند.
با این حال، برخی استثناها وجود دارد؛ مانند زمین‌های کشاورزی که از این برنامه مستثنا شده‌اند. همچنین ممکن است مقررات خاصی برای انواع خاصی از زمین یا دارایی‌ها وضع شود که شامل برنامه نشوند.
علاوه بر این، چندین سیاست دولتی به تصویب این قانون وابسته‌اند؛ از جمله طرح «مسکن برای تایلندی‌ها» که هدف آن کاهش هزینه زندگی شهرنشینان از طریق سقف‌گذاری کرایه خطی قطار هوایی BTS به ۲۰ بات است.
با اجرای این طرح، افرادی با درآمد ماهانه ۲۰,۰۰۰ بات نیز قادر خواهند بود در مناطق مرکزی شهر زندگی کنند. چنین پروژه‌های سرمایه‌گذاری بلندمدت نیاز به قوانینی دارند که به سرمایه‌گذاران اطمینان حقوقی بلندمدت بدهد، زیرا اجاره ۳۰ ساله، جذابیت کافی را ندارد.
جذب نیروی متخصص خارجی برای تقویت اقتصاد
سِرتا یادآور شد که یکی دیگر از موضوعات مرتبط با قانون دارایی‌های اجاره‌ای، کاهش پیش‌بینی‌شده جمعیت تایلند به ۳۷ میلیون نفر طی ۵۰ سال آینده است.
در سال ۲۰۲۴، تایلند دومین نرخ بالای کاهش جمعیت در جهان را ثبت کرده است.
این روند جمعیتی نگران‌کننده است و راهکار آن، جذب افراد متخصص و دارای پتانسیل بالا برای توسعه و رشد اقتصاد کشور است.
قانون اجاره ۹۹ ساله نقش کلیدی در جذب این گروه‌ها به تایلند ایفا خواهد کرد، چرا که به آن‌ها امکان می‌دهد مالکیت ملک با حق بهره‌برداری از زمین تا ۹۹ سال داشته باشند — موضوعی مهم برای نیروی کار باکیفیت و سرمایه‌گذاران.
سرتا در پایان تأکید کرد:
«اگر مخالفتی وجود دارد، باید توضیح داد که تمدید اجاره از ۳۰ سال به ۹۹ سال، فروش کشور نیست. بلکه سپردن دارایی‌ها به کشور است، چرا که پس از پایان دوره ۹۹ ساله، تمام دارایی‌ها به دولت بازمی‌گردد.»
